2009年5月3日 星期日

1.10 托市

第一章 山雨欲來風滿樓
1.10 托市


泡沫時期,各階層莫不痛斥樓價暴漲的禍害。可是到了泡沫戳破後,人們反過來力陳樓價一沉不起的弊端。公眾由反對救助因炒樓而賠錢、「咎由自取」的投機者(香港沒有資產增值稅,炒樓利潤不用繳稅,除非靠空殼公司炒樓),逐步改為理解到樓市崩潰後,牽一髮而動全身,影響不少賴之為生的行業,包括工程、測量、裝修甚至律師等,無不受到拖累。樓價暴挫也帶來銀行壞帳的風險,因為房地產的價錢比借出的數目還要低,即使出售沒收回來的單位,也收不回借出去的貸款(詳見外篇四)。這類物業的業主則淪為「負資產」階層,終日誠惶誠恐地擔心一旦給辭退或大幅減薪的話,便無力償還按揭貸款,破產收場,畢生積蓄付諸一炬。說到底,地產是香港經濟重要支柱(幾乎所有的香港大商賈莫不沾手地產),打擊過高的樓價而導致樓市崩潰,等於西方諺語說的把嬰孩和洗澡髒水一同倒掉,其實是同時損害整體經濟,甚至影響政府稅源。

這時候,人人都在埋怨董建華的「八萬五」計劃把樓市推倒,但如何撥亂反正,則莫衷一是。地產商率先把矛頭指向「居屋」,紛紛嚷著政府要把居屋停售。居屋是政府於七十年代開始興建的半私人屋苑,以優惠的價格賣給低下階層,讓他們有機會改善居住環境,遷出租住的公屋,一嘗置業滋味(購入十年才准出售)。樓市泡沫時期,不少人買不起私人樓宇,只能寄望名額有限的居屋.以及形式相近、但豪華一點的「夾屋」(九十年代才推出)。及至樓價暴跌,董建華便在九八年宣佈不再興建夾屋,藉此減少供應,穩住樓市。可是樓價仍在緩緩下滑,於是地產商推諉於居屋,指它跟私人市場重疊,他們的「上車盤」(價錢低廉的私人住宅)客源給「豪華居屋」搶走。經過連番炮轟,一眾地產商終於如願以償。政府先在OO年中開始停售居屋六個月,繼而在O一年九月再次停售十個月。期間政府還不斷修改建屋計劃,把大批興建中的居屋改為公屋,並大幅收緊市民申請居屋的條件和削減價格優惠,逼使更多人選購私人住宅,替居屋「趕客」。

停售居屋無疑減少樓宇供應,有助樓價回升,但作用不大,樓價依舊一沉不起。如前所述,董建華在樓市崩潰後舉棋不定,故此政府對居屋態度頗為曖昧,只是停售一段日子試試看,不行的話再算,處事毫不乾脆。更糟的是,董建華因為「八萬五已不存在」的公關大災難而賠掉公信力,可是官員沒有汲取教訓,繼續前言不對後語,一邊削減興建居屋數目,另一邊卻否認將會廢除居屋,聲言「居屋的歷史任務仍未完結」。最終居屋真的接二連三停賣,猶如取消了一樣,教大眾覺得房屋政策搖擺不定,誰也不敢胡亂置業。與此同時,一些學者和政黨批評政府的「托市」措施,偏重地產商的利益--當官員為了減少樓宇供應,把居屋扣起不賣,卻等於讓路予地產商「散貨」,甩掉賣不出去的單位;但另一邊廂,政府卻狠下心腸,拒絕替負資產業主設立「減按基金」,減輕他們的負擔。這種做法,使議員開始狐疑「官商勾結」,逼得董建華在立法會上費盡唇舌,否認他只考慮富商的想法。

就在董建華的「托市」徒勞無功之際,香港經濟卻又禍不單行,於科網泡沫爆破後再陷困境,裁員減薪的新聞不絕於耳,人們更不敢貿然置業,避免揹上一身債。過去不少人為了改善居住環境,「細屋換大屋」,惟這種做法已幾近絕跡,甚至反過來「大屋搬細屋」以減輕負擔。這還不止,樓價不斷下瀉,等於越遲買樓,價格更便宜,誰敢沾手來投資「保值」?自住的用家則眼見九八年樓市狂瀉後才置業的人,同樣淪為負資產業主,嚇得保持「觀望」態度,不敢貿然「入市」。就是這樣,種種利好樓市的因素,包括按揭利率從十一厘劇減到兩、三厘、政府提供各式各樣的置業貸款和供樓利息免稅額、金管局變相放寬七成按揭上限等,通通無助樓市復甦。政府雖把供應減少了,但需求卻同時在大大萎縮,一切「托市」措施皆扭轉不了樓市的頹勢。新建成的住宅單位固然囤積難銷,空置率不斷攀升,二手市場也是無人問津,逼得專注二手買賣的地產經紀行,轉型替發展商促銷新樓盤,以求生存。

O二年七月,董建華開始第二屆任期,改行高官問責制,委任了孫明揚當房屋及規劃地政局的問責局長。經過四個多月的研究,官員終於意識到需要更大刀闊斧來穩住樓市。在十一月公佈九項新的「托市」招數,孫明揚明言立即停止賣地一年,並「順應」地產商多番要求,無限期停售及停建居屋,把一萬多個已建好的居屋單位「束之高閣」,直到樓市復甦為止。他更揚言日後有形之手(政府)盡量撒手不管樓市,一切依市場行事,長遠來說甚至不會替低下階層興建公屋,只提供租金津貼。不管怎樣,自從孫明揚由董建華手中接管房屋事務以後,人們開始覺得特區政府終於嚴限土地供應,不再左搖右擺。暴跌了三分二的樓價,也在「孫九招」公佈後暫時喘定,直至沙士來襲時才再次下挫。不過「孫九招」也帶來房委會、甚至政府本身的財赤危機(詳見第二章),短期內也無力讓二手樓市重新活躍起來。就在O三年二月,一間中型地產經紀行「鴻運地產」支撐不住,宣告倒閉。畢竟經濟低迷,失業者眾,打工仔朝不保夕,誰有本事敢借百萬元置業?

〔年表二 重大房屋措施 1997-2002〕
〔年表三 「孫九招」內容〕
〔圖表十八 比較私人樓宇落成量和居屋推售數目 1997-2003〕
  〔資料來源:房屋委員會的房屋統計圖表集(http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/aboutus/resources/graphicguide/graph_pre_07.pdf)、居者有其屋計劃歷次出售單位(http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/archive/othhseinfo/0,,,00.html)〕
〔圖表十九 私人物業空置量及空置率 1996-2002〕
  〔資料來源:差餉物業估價署──香港物業檢討報告(93-97)/香港物業報告(98-04)〕
〔圖表二十 住宅樓宇買賣合約宗數 1996-2002〕
  〔資料來源:土地註冊署(http://www.landreg.gov.hk/ch/monthly/past.htm)〕
〔圖表廿一 中原城市領先指數 1996-2002〕
  〔資料來源:中原地產(http://www.centanet.com/cci.htm)〕

(請click圖表放大)

(2008字)

目錄
上一章節:1.9 重墮深淵
下一章節:外篇四 負資產一族

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年表二 主要房屋措施 1997-2002

97年7月  董建華初步提出「八萬五」十年建屋大計、十年後七成市民自置居所
97年10月 董建華詳列「八萬五」內容,其後政府更宣佈「租者置其屋」政策
       (出售公屋)
98年6月  暫停賣地九個月,其時樓價已較高峰期下挫逾四成
98年9月  放寬七成樓花首期規定,變相准許二按
98年10月 停建夾屋,將部份居屋轉作公屋
98年12月 按揭公司宣佈推行「按揭擔保計劃」,間接放寬七成按揭上限
99年2月  政府宣佈恢復賣地,除了定期拍賣外,亦同時採用「勾地制度」--
       當地產商申請買下某幅土地而政府認為價格合理,便會公開拍賣該幅
       土地,藉此增加彈性,更貼近市場需求
00年6月  停售居屋及夾屋半年
       董建華指「八萬五在九八年已不存在」
01年9月  停售居屋十個月
02年1月  減少未來五年居屋數目
02年11月 推出「孫九招」--無限期出售及興建居屋、無限期擱置定期拍賣土
       地、暫停勾地一年、兩鐵停止住宅項目招標、暫停出售公屋

註:期內政府多次放寬打擊炒樓措施、減建居屋、增加各項置業貸款計劃的名額等去
嘗試穩定樓價

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年表三──孫九招內容

1. 即時停止定期拍賣土地,暫停「勾地表」制度至O三年底
2. 暫停地鐵與九鐵沿線的物業發展項目招標一年
3. 維持三年輪候公屋時間,建屋量將視乎需求而定
4. 由O三年起無限期停售及停建居屋
5. 繼續推行資助置業貸款計劃
6. 停止所有私人參建居屋及房協的資助自置居所計劃
7. 終止租者置其屋計劃(出售公屋),第六期除外
8. 檢討私人樓宇的租住權管制,以刺激租屋市場
9. 放寬兩項打擊炒樓措施

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2 則留言:

  1. 新界樓價升升升!

    最近樓價回升,很多地區的樓價都上升了數個百分點,例如根據本港7月和8月的美聯樓價走勢,元朗和天水圍等的新界地區,交易量和樓價分別上升了接近百分之五。不少朋友都問我現在的樓市一時上升,一時下降,很難決定到底要不要購買。根據本人的經驗,樓市現在正正是一個拉鋸期,買家和賣家都不打算做主動。因此樓市一直不升不跌。大家都想問,怎樣投資地產才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

    其實,看著美聯樓價走勢和其他的數據,好像有不少地產的中介網都有顯示樓市成交量,而本人認為元朗和天水圍還有很大的上升和發展潛力,因為一來元朗和天水圍等的地方有愈來愈多的內地人和上車客居住,加上首期本金較市區便宜,不少上車客都有意買入,可以推測到當地的需求量在未來數年上升。而且,政府就元朗和天水圍等新界土地的發展一直沒有結果,供應量遠遠不足以解決市民的需求,所以,如果大家有額外的資金,可以考慮一下元朗和天水圍等新界地方。

    而不少人都想知道如何投資地產才可以取得最大回報,本人認為大家有數點要小心注意。

    一,多留意市場的動態

    數市就好像股市,天天都有機會發生不同的情況,大家要有多手準備來應變,好像當時推出額外印花稅,不少賣家一天之間就損失了幾個百分點,所以,我認為大家要多加留意政府的政策,一旦推出正面或負面的政策,大家都可以有所回應。因此,大家不妨多多留意新聞,掌握市場的即時動況。

    二,多分散投資

    很多人喜歡把投資同一區的物業,一來方便他們管理,二來他們較少留意其他區的樓價。因此,一旦某一區有問題,例如收購或拆除,就會影響樓價。因此,大家應把投資的地區分散。正所謂不要把所有雞蛋放在同一個籃子,否則一旦籃子被破壞,所有雞蛋都會失去。

    三,不要操之過急

    樓市沒有固體的方向,大家要小心地作出投資,清楚了解自己的財政能力等等,不要因一些好消息就衝進樓市。而應該多多作出研究和分析,所謂''小心駛得萬年船'',投資買賣並不是"炒樓",而是要理性,大家不要因一時沖動而招致損失。因此,大家可以先聽聽專家的分析,静候一個好的時機入市。

    總括而言,樓市的方向天天改變,如果大家是打算自住的話就不用過於擔心樓價的改變,因為就香港的經濟情況而言,在未來的數年香港樓價會上升。而投資的市民則要留意市場的變動,好像本人在文章的開頭所指出元朗和天水圍等新界地方樓價一直上升,而且隨著愈來愈多的人來到香港定居,香港的需求量會一直上升。不過,大家要注意我上述提及的一些小心得,這樣做才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

    文章由http://housefindeasy.com/blog_detail.php?id=306轉載

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