2009年5月19日 星期二

外篇四 負資產一族

第一章 山雨欲來風滿樓
外篇四 負資產一族

樓市泡沫爆破後,社會出現了一個新名詞,叫「負資產」。所謂「負資產」,正確而言是指那些市價跌破業主仍未償還的貸款金額、「樓不抵債」的住宅單位,後來人們索性把這類單位的業主也一併叫做「負資產」。根據金管局的局部統計,負資產一度高達十萬戶,一家地產代理(「中原地產」)則估計最嚴重時期,香港有高達廿多萬戶負資產業主。不管誰最準確,轉眼之間,全城蒸發數千億的財富。其時由於樓價低迷,要是業主把負資產單位出售,賣到的錢不足以還清欠下銀行的按揭貸款,需要額外從口袋裡掏一大筆錢去填補差價,這下可真的要了這些業主的命。

早在九十年代初樓市掀起第一輪炒風時,金管局已規定各銀行嚴格執行「七成住宅按揭上限」,並指引銀行頂多把四成資金做住宅按揭生意。這樣既可大大減低製造負資產的機會,也避免重蹈九十年代日本不少銀行出現大量呆壞帳的覆轍,因為本地銀行最多只能借出樓價的七成,讓餘下的三成變作緩衝,倘若樓價真的下挫三成,物業還不致於淪為負資產,銀行也不會有壞帳的風險。舉個例子來說,一幢價值一千萬元的住宅單位,向銀行抵押,頂多只借到樓價的七成,亦即七百萬元,業主需要自行籌措餘下的三百萬,才買得起。要是日後樓價跌到八百萬的話,這個貶值了兩成的單位還不算是真正的負資產,因為把這個單位賣掉的話,銀行仍可順利收回七百萬元貸款,業主也可分得剩下的一百萬。只有樓價跌破了七百萬元,物業才淪為負資產。(見圖解二)

可是誰也料不到,樓市竟在金融風暴後崩潰。泡沫爆破不到一年,樓價暴挫近半,跌穿「七成按揭上限」所設的三成緩衝。於是高峰期置業的業主,瞬間淪為首批負資產,好像九七年推售時萬人空巷的屋苑「灝景灣」,日後即被諷為「浩劫灣」,其業主莫不遭殃。以上述例子來說,住宅單位在金融風暴後只值五百萬元,比銀行借出的七百萬還差兩百萬。本來銀行也不急於催逼自住的業主立即填補這兩百萬的差價,只向「物業投資者」(炒家)追討,然而經濟惡劣,減薪裁員風起,一些失業或大幅減薪的業主便無力繼續償還銀行貸款,唯望大屋換小屋以減輕債務負擔。偏偏樓價大跌,賣樓之後只能收回五百萬,還欠銀行兩百萬,也就沒有餘錢換一所小屋。當他們沒錢補回兩百萬的差額,便只好自行申請破產,又或是連續半年拖欠償還按揭(俗稱「斷供」)後,遭銀行申請破產,弄至身無分文的境地,置業前自行籌措的三成首期亦化為烏有。到了最後,銀行把單位沒收,然後在二手市場待價而沽,而這類單位便叫作「銀主盤」。

無論銀行或業主,誰也不願把情形弄至如斯田地。由於樓價暴跌,銀行賣出去的「銀主盤」肯定虧本,只圖減少損失而已。業主也不欲淪落到破產的地步,眼巴巴看著房子被沒收,畢生積蓄就此賠光,僅能在搬離以前把房子盡情砸爛,讓銀行接管破爛的單位。因此儘管恐懼(失業)和(對董建華)怨憤交集,負資產者還是咬緊牙關撐下去,繼續「供死會」,寧願債務重組,延長還款年期,或是看準利率在O一年起大跌,跟銀行商討減利息,乃至轉向另一間收取較低利息的銀行借貸(俗稱「轉按」),一小撮走投無路的業主甚至「鋌而走險」,靠高息的信用卡透支來渡過難關。當中最著名的負資產者,莫過於炒燶多個豪宅的藝人鍾鎮濤,捱了近五年以後,才在O二年支持不住,破產收場。全靠負資產業主拼盡全力償還銀行貸款,不肯輕言放棄,隨便宣告破產,加上金管局老早設下三成緩衝,泡沫爆破幸運地並未帶來嚴重壞帳問題,也就沒有拖垮銀行體系,情形比九十年代的日本或O七年起備受次級按揭(次按,sub-prime mortgage)困擾的美國好得多。

儘管如此,樓價繼續下滑,等於越來越多人加入負資產行列,連樓市暴跌後才置業的業主也一同遭殃。事源特區政府於九八年的眾多「托市」措施中,已藉著准許地產商提供第二份按揭(俗稱「二按」)等措施,變相放寬了七成按揭上限,縮減了昔日的三成緩衝額,讓人們不用準備太多首期便有資格買樓,藉此「托市」。最初金管局把銀行借貸比率放寬至八成半,惟樓價仍不住下挫,只好繼續放寬,最終讓業主可以從容拿到高達九成半的貸款,弄得不少人因此而上了董建華的「賊船」。

假設一位「貪圖」樓價低廉的人於OO年底買下一所價值一百萬元的單位,他可以先從銀行借貸其中七成,即七十萬元,然後跟地產商或銀行申請做「二按」,多借十五萬(合共八成半),兩者加起來共有八十五萬。儘管他額外借來的「二按」部份,需要多付一點「利息」(保險費),但這樣一來,他僅需自行籌措十五萬首期便能置業,比從前的三十萬(三成)少了足足一半。對銀行來說,他們的風險也沒有增加,依舊是金管局規定的七成上限,因為多出來的「二按」部份,是由金管局屬下的「按揭證券公司」--也就是政府--來承擔(最後政府把「二按」風險賣給別的投資機構)。可是三年半後(O三年中),他手上的物業跌至七十萬,虧損了三十萬。試想想,假如沒有「二按」,金管局繼續嚴格執行七成按揭的話,這些業主最多只能向銀行借七十萬,跟七十萬樓價相比,剛好一樣,還不致於淪為負資產。可是借了「二按」以後,樓價(七十萬)跟貸款額(八十五萬)出現十五萬元的差額,他需要還清這個差額,才能掙脫負資產行列。

不僅政府催谷市民買樓,銀行亦復如是。香港經濟在金融風暴後一池死水,很少人向銀行借錢做生意。於是銀行在樓價大跌一半以後,趁著資金充斥,無處可借,加上業界取消了利率劃一制度,放寬競爭,遂不斷削減房貸利息來兜生意。過去人們不易借到錢置業,不但難以取足七成貸款額,利息更要在「最優惠利率」(prime rate,P)以上,加添百分之一到三的風險(P+1~P+3)。及至樓市崩潰,借貸利息竟比「最優惠」利率還要低百分之二以上(P-2),使「最優惠利率」這個名詞成為名不符實的笑話,人人都可拿到比「最優惠」更優惠的利率。哪怕香港已有無數負資產,銀行就是看準香港人死不破產、咬緊牙關還錢的精神,競相減息來爭奪「風險最低」的房貸市場。最終誘使一小撮不受裁員威脅的人或新婚夫婦置業,繼而淪為「負資產」。

總而言之,這一批新的負資產人士,以為躲過泡沫後會撿到便宜貨,卻通通「上了當」,使後來想置業的人卻步。董建華或會推搪第一類受害最深的負資產,是港英政府埋下的「地雷」所致,卻不見得可以避開新一批負資產的滿腔怒火。儘管「八萬五」已「不存在」,但樓市一天未恢復過來(最多跌約七成),董建華和「八萬五」還是要繼續被群眾破口大罵。自OO年九月立法會選舉前夕開始,負資產問題被議員拿到議程上討論,自由黨更在OO年六月底破天荒首次遊行,組織千多名負資產人士上街。民主黨和民建聯在選舉後亦提議政府撥出數十億,甚至數百億元作「減按基金」,替負資產業主減輕負擔。不過基金所需的實際金額難以估計,有人更質疑這是天文數字,最終政府否決此建議。政府對負資產人士最大的幫助,只是開設「供樓利息免稅額」,或者透過「按揭證券公司」,在O二年起提供負資產轉按計劃等,作用極為有限。唯有等到樓市和經濟復甦,一眾負資產才真正有轉機。

〔圖解二 負資產例子(請click圖解放大)〕


(2785字)

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